16.12.2020

Jan Mareš

Závěr našeho seriálu o investování bych rád věnoval především tématu nemovitostí a částečně také ostatním alternativním investicím. Právě téma nemovitostí totiž v posledních měsících nabývá na významu. Predikovat vývoj cen nemovitostí na trhu, a tedy i výnosnost investice, není vůbec jednoduché. Realitní trh je ovlivňován celou řadou faktorů, kterými navíc současná situace kolem pandemie koronaviru notně zahýbala. Takové predikce u tohoto typu aktiva ale nebyly snadné ani dříve. Pořízení vlastní nemovitosti neznamená automaticky výhru.

Pořízení vlastní investiční nemovitosti

Podle statistik je v Čechách v porovnání s dalšími evropskými státy obrovské množství soukromých vlastníků nemovitostí. Ne všechny byty a domy však jejich vlastníci sami obývají. Mnoho nemovitostí bývá pořízeno právě za účelem investice, většinou k pronájmu a také v očekávání rostoucí hodnoty do budoucna.

V posledních měsících pandemie zapříčinila nárůst zájmu o tato fyzická aktiva. Konzervativní Češi zkrátka věří investici, na kterou si mohou sáhnout. Zároveň díky nedávno schválenému zrušení 4% daně z nabytí nemovitosti se pořízení vlastní nemovitosti stalo ještě o něco dostupnější. Navíc v současné době hypotéky nedosahují ani výše aktuální inflace, a tak i pořízení nemovitosti na úvěr se stává výhodnějším. I přesto je potřeba před pořízením nemovitosti důsledně zvážit hned několik faktorů. Zejména:

lokalitu – ceny se úměrně zvyšují podle lukrativnosti polohy nemovitosti, zpravidla jsou vyšší v krajských městech a okolí, cenu zvyšuje i plánované zlepšení infrastruktury a občanské vybavenosti;

stav – pořizovací cena zpravidla není konečná, je třeba samostatně posoudit celkové stáří nemovitosti a očekávané další investice do budoucna, výši provozních poplatků a příspěvků do fondu oprav apod.;

cenu – ceny starších nemovitostí v posledních letech v řadě městech dohání ceny novostaveb kvůli omezenosti lokální nabídky, proto se může jevit příhodnější vytipovat si aktuálně méně lukrativní lokality, u kterých je v budoucích letech potenciál dalšího rozvoje, a tedy i očekávání rostoucí hodnoty tamních nemovitostí; výhodnější bývá také investice do projektů nemovitostí plánovaných k výstavbě než do již postavených domů a bytů;

Bez důsledného posouzení těchto základních faktorů se může snadno stát, že na vaší nemovitosti v čase nejen že nevyděláte, ale dokonce nemusí být ani vhodným uchovatelem hodnoty. Stačí, pokud natrefíte na nespolehlivého nájemníka nebo vás potkají nečekané náklady na rekonstrukci. Proto je důležité sestavit si na začátku investiční plán, do kterého všechna hlediska zahrnete.

Nemovitost i bez milionů v kapse

Řada lidí se domnívá, že investice do nemovitostí znamená pouze pořízení vlastní stavby či pozemku pomocí vlastního kapitálu nebo na úvěr. Existují ale další možnosti. Většina lidí zejména v dnešní době nemá na kontě miliony, anebo mají smůlu při žádosti o úvěr, proto existuje možnost podílového vlastnictví, respektive kolektivního investování, ke kterému stačí i pár tisíc měsíčně.

Princip je velmi podobný jako u investování například do akcií nebo dluhopisů. Své vyhrazené prostředky investujete prostřednictvím správy fondu, a stáváte se tak podílovými vlastníky. Výhoda tohoto typu investování spočívá hlavně v rozložení investice mezi více nemovitostí, a tím i snížení rizika pro podílníky. Mimo jiné oceníte i to, že se o nemovitosti coby investor nemusíte starat. Správu zajistí správce fondu, kterému platíte správcovský poplatek. Máte také nižší zdanění. Čisté příjmy z podílového vlastnictví se pohybují obvykle okolo 4-6 % ročně.

Alternativní investice

Toto téma bych zmínil už jen krátce, abychom doplnili komplexní výčet investičních aktiv. Alternativních investic existuje nepřeberné množství. Většina začínajících investorů si zřejmě pod tímto pojmem vybaví v prvé řadě investice do drahých kovů, jako je například zlato, stříbro nebo platina.

Mezi další varianty alternativních investic patří například investice do umění, filatelie, numismatiky, sběratelských hudebních nástrojů, automobilů nebo v posledních letech populárních virtuálních měn (například Bitcoin) a dalších.

Výnosnost takových investic může být i poměrně zajímavá, ačkoliv roste především v čase je určována nabídkou a poptávkou na daném trhu. Například cenné housle italských mistrů ve skvělém stavu mohou dnes vynášet i okolo 10 % ročně. Pořizovací náklady jsou však velmi vysoké a stejně tak je nutné počítat i s náklady na uskladnění, zabezpečení nebo pojištění. Z těchto důvodů bývá počet investorů nižší než u dalších dostupnějších aktiv. Zpravidla se na takové druhy investic soustředí hlavně lidé, kteří k dané oblasti mají nějaký vztah a problematice do jisté míry rozumí. Případně se jedná přímo o znalce v oboru.

Budu rád, pokud mi dáte zpětnou vazbu, jak na problematiku investování nahlížíte vy a zda sami do některého typu aktiv investujete.

Přeji vám příjemné prožití vánočních svátků a jen samé pozitivní výhledy do nového roku 2021!